Ansprüche
Wie oben beschrieben macht der Erwerb einer Immobilie aus verschiedenen Gründen Sinn. Wie ebenfalls bereits oben beschrieben, setzt der Erwerb einer Immobilie aus Kostengründen häufig die Aufnahme eines Kredites voraus. Denn im Schnitt kostet eine Immobilie in Deutschland etwa zehn Bruttojahreslöhne, eine Summe, die ein durchschnittlicher Angestellter für gewöhnlich nicht vollständig aus seinem bis dato aufgebautem Kapitalstock entnehmen kann. Um den Erwerb dennoch durchziehen zu können, bleibt in der Regel nur die Aufnahme von Fremdkapital in Höhe des Differenzbetrages aus Kaufsumme und Eigenkapital. Um beurteilen zu können wie hoch die Chancen stehen, dass ein interessierter Kreditnehmer einen Immobilienkredit ohne entsprechende Einbringung von Eigenkapital erhalten kann, ist ein genauerer Blick auf das Konzept von Krediten allgemeinen und insbesondere auf das Konzept des Immobilienkredites zu richten.
Das Hauptgeschäft von Banken im Privatkundensektor macht in erster Linie die Vergabe von Krediten aus. Wenn eine Bank einen Kredit vergibt, muss sie sicherstellen, dass zumindest ein Großteil der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit samt Zinsen auch entsprechend rückführen zu können. Würde die Bank keinen Wert auf die Bonität ihrer Kreditkunden legen, würde die Bank schnell zahlungsunfähig werden und schlussendlich zusammenbrechen. Um dies zu vermeiden, haben Banken ein so genanntes Scoring-System entwickelt, an Hand dessen die Bonität des interessierten Kreditnehmers ermittelt werden kann. Hier fließen Angaben zur finanziellen Situation des Antragstellers wie bspw. die Höhe des monatlichen Einkommens oder die Werthaltigkeit etwaiger Sicherheiten, aber auch demografisch-sozial-spezifische Angaben bezüglich des Wohnortes, Zahl der Kinder usw. ein. Nur wenn das Scoring zu einem aus der Sicht der Bank befriedigendem Ergebnis führt, fällt die Kreditentscheidung zu Gunsten des Antragstellers aus. Da bei einem Immobilienkredit die Immobilie selbst als Sicherheit dient, fallen die Anforderungen an die Bonität des Antragstellers nicht ganz so rigoros aus. Denn falls der Kreditnehmer seinen Kredit nicht bedienen kann, hat die Bank automatisch die Möglichkeit die Immobilie zu veräußern und sich so ihren Kredit samt Zinsen vom Kreditnehmer zurückzuholen. Wenn der Antragsteller nun einen Kredit in Höhe der kompletten Kaufsumme aufnehmen möchte, wird die Bank in ihrem Kreditentscheidungsprozess neben der persönlichen Einkommenssituation des Antragstellers unter anderem auch die Qualität des Kaufobjektes mit einbeziehen.
Die Qualität bzw. der sich aus der Qualität der Immobilie abzuleitende Verkehrswert setzt sich dabei in erster Linie aus zwei Komponenten zusammen: Die Bausubstanz und die Lage der Immobilie, wobei die Lage der Immobilie mindestens genauso so wichtig ist wie die Substanz und der Aufbau Selbiger. Immobilien, die sich in erstklassiger Wohnlage befinden, zeichnen sich durch einen stetigen Anstieg ihres Verkehrswertes aus. Wenn Banken Immobilienkredite in Höhe der gesamten Investitionssumme vergeben, ist ihnen an einem stetig steigenden Verkehrswert gelegen, da so der Kredit samt Zinsen nicht Gefahr läuft auszufallen.
Eine andere Möglichkeit einen Hauskauf ohne Eigenkapital tätigen zu können, besteht im Abschluss einer Kredit- oder Restschuldversicherung. Kann der Kreditnehmer aus irgendeinem Grund seinen Pflichten zur Rückführung des Kredites nicht mehr weiter nachkommen, springt die Versicherung ein und schützt so die Bank oder Sparkasse vor einem eventuell drohenden Zahlungsausfall.
Bleibt als weiteres Zwischenfazit festzuhalten: Wenn der Antragstellers über eine entsprechende Bonität verfügt – sprich über ein sicheres monatliches Einkommen in ausreichender Höhe – und/oder entsprechende Sicherheiten wird fast jede Bank einer Finanzierung der kompletten Kaufsumme zustimmen, zumal wenn der Verkehrswert zusätzlich Aussicht auf stetiges Wachstum verspricht. Kann ein Kriterium bei der Beantragung des entsprechenden Kredites nicht in vollem Umfang erfüllt werden, wird sich die Suche nach einer Bank, die sich unter diesen Bedingungen zur Herausgabe eines Immobilienkredites bereit erklärt, deutlich schwieriger gestalten bzw. nur zu entsprechend schlechteren Konditionen.